Der Ausschuss für Planung und Umweltschutz empfiehlt dem Gemeinderat zur Stellungnahme der Anlieger Münsterstraße 42 vom 09.08.2011:

 

Das Plangebiet ist bereits als Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO festgesetzt. In der Begründung wird ausgeführt, dass es ausdrückliches Ziel der Gemeinde ist, diese gemischten Nutzungsstrukturen an der Schnittstelle zwischen der Wohnbebauung im Nordosten und dem Betriebsstandort des DMK im Südwesten weiter zu entwickeln. Derzeit befinden sich in dem festgesetzten Mischgebiet neben der angesprochenen Wohnbebauung immer noch Teile des  Garten- und Landschaftsbaubetriebs sowie der Sitz eines Betriebes für Betonbohr- und Sägearbeiten. Weitere gewerbliche und freiberufliche Tätigkeiten wurden in der Vergangenheit in dem Bereich zwischen Münster- und Westerstraße ausgeübt (Praxis für Psychotherapie, Brief- und Zeitungszustellung, Finanzdienstleistungen, An- und Verkauf von Gebrauchtmöbeln, Haushalts- und Geschenkartikeln sowie Antikmöbeln). Im ebenfalls zum Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 21 gehörenden Bereich südlich der Münsterstraße gab und gibt es neben dem Deutschen Milchkontor (Industrie- und Gewerbegebiet) weitere gewerbliche und freiberufliche Mischgebietsnutzungen. Durch den geplanten Neubau auf dem Flurstück 460 wird diese Nutzungsmischung weiter gestärkt, da hier die Errichtung eines Wohngebäudes mit Büronutzung geplant ist und nicht wie von der Einwenderin angeführt eines reinen Wohngebäudes. Mit Blick auf das vergleichsweise kleine Quartier besteht hier also durchaus bereits heute eine Nutzungsmischung zwischen Wohnen und Gewerbe.

 

In der Begründung wird ebenfalls ausgeführt, dass das Mischgebiet außerhalb des Änderungsbereichs heute relativ stark durch Wohnnutzungen geprägt ist. Im Zuge der 9. Änderung des Bebauungsplans Nr. 21 werden nun Wohnnutzungen in einem Teil des Plangebiets (MI 1) ausgeschlossen. Dies trägt auch zu einer weiteren Durchmischung des Quartiers bei.

 

Aufgrund des engen räumlichen Zusammenhangs wird das Plangebiet nach Einschätzung der Gemeinde sehr wohl durch das Betriebsgelände des DMK geprägt. Die vergleichsweise hohe Bebauung der Betriebsgebäude ist auch im weiteren Umfeld sichtbar und prägt insbesondere den städtebaulichen Eindruck entlang der Münsterstraße. Der angesprochene Lärmschutzwall trennt den Änderungsbereich nicht vollständig vom Betriebsstandort ab. Vielmehr endet dieser im Kurvenbereich der Münsterstraße. Von den Flurstücken 677, 452 und auch von dem Grundstück der Einwenderin selbst besteht eine direkte Blickbeziehung auf das gegenüberliegenden 5-geschossige Verwaltungsgebäude. Hier besteht die in der Begründung angesprochene unmittelbare Schnittstelle zwischen den beiden Baugebieten. Die Festsetzung eines Mischgebiets - auch wenn sie vor dem Hintergrund des Immissionsschutzes und dem damit verbundenen Trennungsgrundsatz erfolgt – garantiert nicht, dass in einem Mischgebiet ausschließlich gewohnt wird. Dies würde einen Etikettenschwindel darstellen. Ein festgesetztes Mischgebiet dient ausdrücklich auch der Ansiedlung von dem das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbe.

 

Eine Weiterentwicklung mit Büro- und Verwaltungsgebäuden wird auch vor diesem Hintergrund als sinnvoll erachtet. Die Bauflächen innerhalb des Bebauungsplans Nr. 53 sind als Industriegebiet gemäß § 9 BauNVO festgesetzt. Sie dienen vorwiegend der Unterbringung von erheblich belästigenden Gewerbebetrieben und sollen auch zukünftig vorrangig für solche Nutzungen zur Verfügung stehen. Durch die Errichtung eines Verwaltungsgebäudes in innerhalb des bestehenden Mischgebiets kann zudem die Nutzungsmischung innerhalb des Quartiers gestärkt werden.

 

(zu Zif.. 2 u. 4 des Schreibens): Die Aspekte des Nachbarschutzes wurden im Planverfahren geprüft. Hier wurde u.a. auch ein Schallgutachten im Vorgriff auf ein späteres Baugenehmigungsverfahren erstellt. Dies kam zu dem Ergebnis, dass die geplante Bebauung hinsichtlich des Schallschutzes verträglich entwickelt werden kann. Zudem wurden bei der Ausrichtung der Baugrenzen die Aspekte des Nachbarschutzes berücksichtigt, zumal es verschiedene Varianten der Anordnung gab. Sie wurden so gefasst, dass eine Verschattung des Nachbargrundstücks verringert wird. Die notwendigen Abstände zur Nachbarbebauung werden zudem in der Bauordnung über die Regelungen zu den erforderlichen Abstandsflächen bestimmt. Diese werden durch die Anordnung der Baugrenzen im Änderungsbereich zum Grundstück der Einwenderin hin deutlich überschritten. Während das heutige Gebäude Münsterstraße 44 nur einen Abstand von 5 m zur Grenze hat, soll der geplante Baugrenzenabstand demnächst 15 m betragen. Dabei ist zu sehen, dass bereits heute durch das (näher stehende) Nachbargebäude Münsterstraße 44 sowie umfangreiche Bepflanzungen das Grundstück von der Westseite her beschattet wird. Es wird nicht verkannt, dass zwischen bisher geplantem 5 m – Pflanzstreifen und möglichem Gebäude dann allerdings auch die Zufahrt zu den Stellplätzen liegen soll und sich die Situation für die Einwender damit insgesamt deutlich verändert. Nach bisherigen Ermittlungen liegen aber keine Erkenntnisse für Überschreitungen von Mischgebietsgrenzwerten vor (s. u.).

 

Aufgrund der Einwendung wurden Festsetzungen jedoch nochmals überprüft. Um die Situation für die Einwender zu verbessern, werden die Baugrenzen nochmals enger gefasst und die zulässige Höhe auf 12 m und maximal drei Vollgeschosse reduziert. Vor diesem Hintergrund werden die Festsetzungen als verträglich erachtet.

 

(zu 3) Der südwestlich der Münsterstraße liegende Betriebsstandort des DMK ist vorwiegend durch Industrieanlagen geprägt. Diese Trennung zwischen Industrieanlagen und den Wohn- und gemischten Nutzungen nördlich der Münsterstraße soll auch zukünftig beibehalten werden. Durch die Planung wird lediglich ein Büro- und Verwaltungsgebäude innerhalb des bereits bestehenden Mischgebiets zugelassen. Dies soll auch die Durchmischung des bislang stark durch Wohnen geprägten Quartiers fördern. Eine einseitige Berücksichtigung der Belange einer gewerblichen Nutzung kann somit nicht festgestellt werden, zumal zu berücksichtigen ist, dass das Gebäude auch als Schallschutz für die dahinterliegende Wohnbebauung wirken würde.

 

(zu 5): Wie bereits ausgeführt sollen die bestehenden Reserveflächen innerhalb des Bebauungsplans Nr. 53 Industriebetrieben vorbehalten werden. Die räumliche Nähe zum bestehenden Verwaltungsgebäude kann sehr wohl als Grund angeführt werden. Innerbetriebliche Abläufe können so minimiert werden und zusätzliche Fahrten zwischen verschiedenen Betriebsstandorten werden vermieden.

 

(zu 6): Die Festsetzung der GRZ und der GFZ orientieren sich an den Obergrenzen, die die BauNVO für Mischgebiete vorsieht. Ziel der Gemeinde ist eine verdichtete Bebauung um die Flächeninanspruchnahme an anderer Stelle zu mindern. Ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme kann hier nicht gesehen werden, siehe auch Ausführungen zu 2) und 4). Die Ortseinfahrt soll städtebaulich gefasst werden, indem dem bestehenden Verwaltungsgebäude ein gegenüberliegendes Gebäude in ähnlicher Höhe gegenübergestellt wird. Diese Bebauung beidseits der Straße markiert dann mit einer klaren Raumkante eindeutig die Ortseinfahrt. Derzeit besteht hier städtebaulich mit der fünfgeschossigen Bebauung einerseits und der eingeschossigen Bebauung anderseits eine diffuse Situation.

 

(zu 7): Der Bebauungsplan stellt lediglich einen Angebotsbebauungsplan dar. Konkrete Vorhaben werden hier nicht zugelassen. Vor diesem Hintergrund enthält der Bebauungsplan auch Festsetzungen, die ausreichend Spielraum für die spätere Vorhabenplanung lassen. So wurden z.B. die Flächen für Stellplätze so ausgewiesen, dass verschiedene Anordnungen möglich sind. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass auf dem Grundstück in diesem Bereich noch Umfahrten und Aufstellflächen für die Feuerwehr unterzubringen sind. Die Errichtung von 70-80 Stellplätzen wird wie von der Einwenderin befürchtet vor diesem Hintergrund kaum umzusetzen sein.

 

Das im Planverfahren erstellte Schallgutachten wurde im Vorgriff auf ein späteres Baugenehmigungsverfahren erarbeitet, um insbesondere die Situation der Zufahrt und ggf. notwendigen Schallschutz zu prüfen. Dabei wurde festgestellt, dass die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm bei dem derzeit geplanten Vorhaben eingehalten werden können. In der weiteren Vorhabenplanung und dem späteren Baugenehmigungsverfahren ist das Gutachten weiter fortzuschreiben und nachzuweisen, dass für die dann konkrete Vorhabenplanung mit der dann beantragten Zahl der Stellplätze die Richtwerte der TA-Lärm eingehalten werden.

 

Bei der Anordnung der Zufahrt wurden zudem Aspekte der Verkehrssicherheit berücksichtigt. Die Zufahrt wurde in Abstimmung mit der Straßenverkehrsbehörde so gewählt, dass sie möglichst weit entfernt vom Kurvenbereich liegt.

 

(zu 8): Die angesprochene Aussage in der Begründung bezieht sich auf die Wohnbebauung in den festgesetzten Wohngebieten nordöstlich der Westerstraße. Dies wird in der Begründung klargestellt. Die Wohnbebauung an der Münsterstraße befindet sich innerhalb des festgesetzten Mischgebiets und wird in diesem Rahmen in den Planungen berücksichtigt. Dies wurde bereits im Zuge der Erstaufstellung des Bebauungsplans Nr. 21 in der Begründung ausgeführt. Ziel war hier die damals bestehende Nutzungsmischung in dem Quartier auch aus Gründen des Immissionsschutzes weiter zu entwickeln.

Abstimmung:       einstimmig